Pregunta❔ Recomendaciones para compra de terreno

pp0l · 2 Mar 2023

Buenas,

Quiero comprar un terreno, y necesito sus consejos, ya que en este foro lo saben todo. Es un terreno en una zona rural de la 5ta región (técnicamente está en una "zona de extensión urbana".) y quiero revisar los antecedentes de la propiedad, si está 100% legal, si lo puedo usar para lo que yo quiera o no, si vale la pena, etc. Por ejemplo, un potencial problema que encontré es el siguiente: en este caso al parecer (según vi en documentos que encontré googleando) el vendedor mete además un "reglamento" del condominio al momento de inscribir la compraventa en el CBR, y ese reglamento pone varias restricciones (algunas me parecen molestas, otras inútiles o absurdas), pero, según un vecino con el que hablé a la rápida, el lugar en que se encuentra el terreno ya no es condominio, sino comunidad. El corredor de propiedades de la empresa que vende el terreno no me ha sido muy útil hasta ahora dándome información sobre el condominio/la comunidad... Y por lo mismo quiero averiguar qué tan válido/efectivo son los reglamentos del vendedor y de la comunidad. Otro potencial problema es el de los límites del terreno: ya tiene vecinos, y es posible que alguno haya corrido la reja de su terreno...

El terreno es parte de una subdivisión, tiene rol propio, es de más de 0.5 hectáreas y todo parece estar en regla, pero yo no soy abogado, y por lo mismo pregunto acá: con quién debo consultar estos temas? con un abogado? con otro corredor de propiedades? con topógrafos? cómo encuentro al presidente de esta supuesta comunidad para preguntar si el terreno tiene deudas, cuál es el reglamento, las restricciones de la comunidad, etc.? cómo sé si voy a poder realizar los proyectos que tengo en mente para aprovechar el terreno? Necesito un abogado especializado?

Me pueden recomendar un abogado para revisar los papeles?

Saludos.

PS: agrego: es posible salirse de una comunidad rural? de hacerlo, cómo se soluciona el problema de los accesos interiores?

NEZAH00 · 2 Mar 2023

Hola, todo lo referente al reglamento de la comunidad debes consultarla al corredor. Ellos deben entregar el reglamento y llevarse una copia con tu firma para la inscripción. Preguntas por cuál es el reglamento, pero dices que hay algunas restricciones que te parecen molestas... Tienes o no tienes el reglamento? Si es condominio y pagas gastos comunes, debes regirte por la ley de copropiedad. No importa que tengas rol propio, debes cumplir las normas arquitectónicas y comunitarias, aparte de las del plan regulador. En general nunca puedes usar un terreno para lo que quieras, incluso si es agricola debes cumplir con los permisos de construcción, metrajes máximos y normativa general de la muni.

Si el terreno tiene deudas... deudas de qué? si es un loteo aún no está inscrito en el SII por lo que no debe contribuciones. Si el lote original está saneado, deben entregarte el plano de subdivisión, la inscripción, la autorización del loteo, etc. Entre lo más importante que debes pedir, es que las servidumbres sean parte de las escrituras, que tu escritura tenga las servidumbres delimitadas con metrajes y que indiquen que te entregarán el estacado con garantía de los metrajes.
Por qué quieres un topógrafo? quieres medir tu terreno? en eso te puedo ayudar.
Saludos.

pp0l · 2 Mar 2023

NEZAH00 dijo:
Hola, todo lo referente al reglamento de la comunidad debes consultarla al corredor. Ellos deben entregar el reglamento y llevarse una copia con tu firma para la inscripción. Preguntas por cuál es el reglamento, pero dices que hay algunas restricciones que te parecen molestas... Tienes o no tienes el reglamento?

Me pasaron una copia del reglamento, pero si un vecino me dice que la comunidad ya no es condominio, a quién le hago caso? Tengo que asumir que el reglamento del condominio que me impone el vendedor no es válido?

NEZAH00 dijo:
Si es condominio y pagas gastos comunes, debes regirte por la ley de copropiedad.

Googleando encontré varias páginas que dicen que eso no es así, que los terrenos de este tipo NO se rigen por la ley de copropiedad, aunque los vecinos sí pueden tener sus normas comunitarias. Al parecer también sería ilegítimo el reglamento del vendedor.
Precisamente por esto es que pregunto si debo consultar con un abogado...

NEZAH00 dijo:
No importa que tengas rol propio, debes cumplir las normas arquitectónicas y comunitarias, aparte de las del plan regulador. En general nunca puedes usar un terreno para lo que quieras, incluso si es agricola debes cumplir con los permisos de construcción, metrajes máximos y normativa general de la muni.

Si yo quiero instalar paneles solares en ese terreno, puedo o no? El reglamento del vendedor no dice nada sobre eso... Pero qué hago si me reclaman los vecinos?
Además, cómo sé si esto es permitido en la zona? Preguntando en la muni?

NEZAH00 dijo:
Si el terreno tiene deudas... deudas de qué? si es un loteo aún no está inscrito en el SII por lo que no debe contribuciones.

El loteo ya está inscrito en el SII (a nombre del vendedor), así que podría pagar contribuciones. También podría tener deudas de gastos comunes, y quizás deudas por otras cosas que yo no conozco.

NEZAH00 dijo:
Si el lote original está saneado, deben entregarte el plano de subdivisión, la inscripción, la autorización del loteo, etc. Entre lo más importante que debes pedir, es que las servidumbres sean parte de las escrituras, que tu escritura tenga las servidumbres delimitadas con metrajes y que indiquen que te entregarán el estacado con garantía de los metrajes.

Eso no lo sabía, gracias. Me dieron algunos planos, he visto otros documentos sobre instalaciones eléctricas (de otras parcelas), pero nada sobre estacado, etc.

NEZAH00 dijo:
Por qué quieres un topógrafo? quieres medir tu terreno? en eso te puedo ayudar.
Saludos.

Para verificar los papeles que me dieron, que los límites del terreno están OK, etc. antes de comprarlo. Será posible hacer eso? Aunque sea chequear a la rápida con un dron o fotos satelitales...

NEZAH00 · 2 Mar 2023

pp0l dijo:
Me pasaron una copia del reglamento, pero si un vecino me dice que la comunidad ya no es condominio, a quién le hago caso? Tengo que asumir que el reglamento del condominio que me impone el vendedor no es válido?

Googleando encontré varias páginas que dicen que eso no es así, que los terrenos de este tipo NO se rigen por la ley de copropiedad, aunque los vecinos sí pueden tener sus normas comunitarias. Al parecer también sería ilegítimo el reglamento del vendedor.
Precisamente por esto es que pregunto si debo consultar con un abogado...

Si yo quiero instalar paneles solares en ese terreno, puedo o no? El reglamento del vendedor no dice nada sobre eso... Pero qué hago si me reclaman los vecinos?
Además, cómo sé si esto es permitido en la zona? Preguntando en la muni?

El loteo ya está inscrito en el SII (a nombre del vendedor), así que podría pagar contribuciones. También podría tener deudas de gastos comunes, y quizás deudas por otras cosas que yo no conozco.

Para verificar los papeles que me dieron, que los límites del terreno están OK, etc. antes de comprarlo. Será posible hacer eso? Aunque sea chequear a la rápida con un dron o fotos satelitales...

aah ahora te cacho más. Hubo un proyecto con todo esto de limitar los loteos para que no se pudieran hacer condominios "rurales", pero la verdad si existen, de hecho un amigo vive en isla de maipo, un loteo "entero cuico" en donde tienen norma arquitectónica, no lo dejaron pintar la casa color rojo colonial XD sólo murallas blancas, no puede hacer mansarda ni poner panderetas. ahí un link en una busqueda de 5 segundos en google

Condominios Rurales en la Nueva Ley ¡Información Importante!

Entérate con nosotros cómo quedaran los condominios rurales en l nueva ley de copropiedad. ¡Información importante que debes saber!

lanuevaleydecopropiedad.cl

De todas formas, tu quieres instalar paneles solares onda industriales en el terreno? o hacer paneles para alimentar una casa?

Lo de las deudas por contribuciones es poco probable porque con deuda no lo dejan inscribir en el CBR. El loteo es nuevo cierto? entonces no te cobrarían GC hasta vender, porque esos los paga el dueño, al menos así fue en mi depto. Tendrías que preguntarle al administrador, pero tú dices que no tienen condominio, entonces ahí no te cacho porque se me cruzan los cables.

Para medir, no te sirve un drone, tienes que ir con una estación total o sistema GNSS con precisión centimétrica (en modo RTK) para replantear los vértices del terreno. En mi fundo (también compré media ha hace poco ajaja) , medí yo mismo con mis equipos las estacas que me marcaron los viejos del loteo, y estaba todo en regla, de hecho me dejaron 5 cm más de fondo, algo es algo. El drone tiene precisión métrica en su GPS, ni hablar de imágenes satelitales.

Saludos!

Shagwell · 2 Mar 2023

Por favor, paga un abogado. Después la gente se queja por que los estafan.

pp0l · 2 Mar 2023

NEZAH00 dijo:
aah ahora te cacho más. Hubo un proyecto con todo esto de limitar los loteos para que no se pudieran hacer condominios "rurales", pero la verdad si existen, de hecho un amigo vive en isla de maipo, un loteo "entero cuico" en donde tienen norma arquitectónica, no lo dejaron pintar la casa color rojo colonial XD sólo murallas blancas, no puede hacer mansarda ni poner panderetas. ahí un link en una busqueda de 5 segundos en google
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Ese es uno de los artículos que había leído.
Si no entendí mal lo que leí, puede que los condominios existan en el papel, pero legalmente no tienen base.

NEZAH00 dijo:
De todas formas, tu quieres instalar paneles solares onda industriales en el terreno? o hacer paneles para alimentar una casa?

Quiero poder instalar paneles en mi casa o industriales si así decido en el futuro. Por eso quiero averiguar qué se puede hacer y qué no antes de comprar el terreno, y necesito recomendaciones de gente que me pueda ayudar.

NEZAH00 dijo:
Lo de las deudas por contribuciones es poco probable porque con deuda no lo dejan inscribir en el CBR. El loteo es nuevo cierto? entonces no te cobrarían GC hasta vender, porque esos los paga el dueño, al menos así fue en mi depto.

Ahh, dale, eso tampoco lo sabía.

NEZAH00 dijo:
Tendrías que preguntarle al administrador, pero tú dices que no tienen condominio, entonces ahí no te cacho porque se me cruzan los cables.

NEZAH00 dijo:
Para medir, no te sirve un drone, tienes que ir con una estación total o sistema GNSS con precisión centimétrica (en modo RTK) para replantear los vértices del terreno. En mi fundo (también compré media ha hace poco ajaja) , medí yo mismo con mis equipos las estacas que me marcaron los viejos del loteo, y estaba todo en regla, de hecho me dejaron 5 cm más de fondo, algo es algo. El drone tiene precisión métrica en su GPS, ni hablar de imágenes satelitales.

Saludos!

Lo de los drones serviría para ver si algún vecino se está avivando. Cualquier detalle mayor se podría ver despúes de la compra.

Shagwell dijo:
Por favor, paga un abogado. Después la gente se queja por que los estafan.

A eso vengo, pero hasta ahora ningún cercano ni conocido ni nadie me ha recomendado algún abogado. Parece que nunca nadie contrató uno antes de comprar sus casas.
Alguna recomendación?

pp0l · 3 Mar 2023

Ya caché que tengo que hacer un estudio de titulos. Alguna recomendación de abogado o empresa que sea buena y confiable?

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