Pregunta❔ Necesito ayuda con compra de casa

pp0l · 17 Abr 2024

Quiero comprar una casa y tengo 85% de lo que me piden por ella. La casa en sí es super vieja y tendría que demolerla en el futuro, pero el terreno es grande y está relativamente bien ubicado (quiero hacer algún negocio en el futuro ahí), pero igual creo que está a un precio muy alto, considerando el mercado sobreinflado de casas y la situación general del país y del mundo (en todas partes están altas las tasas de interés). Pedí rebaja de 16% y me la aceptaron, pero a la vez le dijeron al corredor que baje el precio de lista un 8%... O sea, la rebaja inicial que me hicieron no fue tan grande.
Agrego que la casa no tiene alcantarillado y la calle que da a la casa no está pavimentada. Eso sería un gasto a futuro a considerar...

Visto todo lo anterior, tengo algunas dudas:
- ¿creen que pueda ofrecer menos plata, o ya perdí la oportunidad? Como argumento en pro de bajar más el precio podría decir que la casa está en región, que el boom de la pandemia ya terminó en esta zona y que la casa en sí está en mal estado. Por otra parte, está todo caro y se me hace difícil comparar, y tampoco puedo "predecir" un estallido de la burbuja inmobiliaria, considerando además que podrían haber más retiros de las AFPs...
- me ofrecen una tasa de 4.65 a 8 años en bancoestado (CAE = 6.02%), ¿está bien o es muy alta la tasa? ¿debería comprar con crédito hipotecario? Si compro a crédito, ¿me conviene dar un pie alto o bajo? Para pagar en cash tendría que sacar plata de cualquier parte, o seguir juntando, y no creo que los dueños me esperen..
- ¿a qué profesional podría pedirle que avalúe la propiedad para tener una idea de si realmente vale la pena comprarla o no?
- el corredor de propiedades cobra 3% de comisión al comprador y 3% al vendedor, ¿es legal esto? Generalmente piden 2% o menos.
- ¿vale la pena cuestionarme tanto en el precio si puedo pagarla y quiero vivir en ella? En el pasado tuve muchas oportunidades de comprar barato, pero no tenía la plata... ¿vale la pena seguir buscando oportunidades, o es mejor decidir rápido y olvidarse del tema?
- ¿me podrían dar sugerencias sobre detalles que no consideré en lo que escribí?

De antemano gracias.

Metalcob · 17 Abr 2024

3% po csm, se estn pasando cada vez más a raja los corredores. No se si lo puedes denunciar a la acop, aunque si ya aceptaste… averigua.

Normalmente piden el 2%, si no hay contrato de exclusividad de venta te lo puedes incluso saltar contactando al vendedor directo y ambos se ahorran las $, pero ten ojo, se blindan con estos temas para no perder.
Lo mejor es intentar pedir un precio? Normalmente se bajan para casas muy caras (omiten % y se cierra en clp/uf fijo) y si no se bajan al menos acceden al descuento de la comisión sin IVA

mumo24 · 17 Abr 2024

La gracia de comprar con hipotecario es que el banco se asegurará que esté todo en regla, harán la tasación, verificarán traspasos, etc etc.

El % que cobre el corredor depende del documento que hayas firmado con él antes de la visita, si aceptaste 3% ya fue.

Si fuese mi caso, yo trataría de ver el costo del hipotecario y mi costo de oportunidad de dejar de tener la plata disponible (hoy en qué la estás usando por ej?), y según eso ver cuanto pie y a cuántos años sacar el crédito

Saludos

Jaimic0 · 17 Abr 2024

1. si el trato no está cerrado obvio que puedes ofrecer menos, a lo mas te van a decir que no.
2, lo mejor es que cotices en varios bcos, ya que las condiciones de crédito aveces no son las mismas para cada persona.
3. a un tasador, arquitecto constructor, mandame un msj, para ver si te puedo ayudar.
4. Eso igual se puede conversar, aunque ya un 3% es como mucho. ahora no hay nadie que regule eso, por lo tanto si ellos te cobran 3 y de ahi no se mueven es dificil sacarse ese cacho.
5. Eso va a depender del estudio que hiciste para comprar.

pp0l · 17 Abr 2024

Metalcob dijo:
3% po csm, se estn pasando cada vez más a raja los corredores. No se si lo puedes denunciar a la acop, aunque si ya aceptaste… averigua.

Normalmente piden el 2%, si no hay contrato de exclusividad de venta te lo puedes incluso saltar contactando al vendedor directo y ambos se ahorran las $, pero ten ojo, se blindan con estos temas para no perder.
Lo mejor es intentar pedir un precio? Normalmente se bajan para casas muy caras (omiten % y se cierra en clp/uf fijo) y si no se bajan al menos acceden al descuento de la comisión sin IVA

Hasta ahora lo único que he firmado es un papel que dice "visitó la propiedad y de comprar va a pagar 3% de comisión", nada más. Todo lo demás es de palabra. Se me ocurre que este corredor pasa este papelito como forma de asustar o presionar a los clientes, pero dudo que tenga validez legal alguna.
Voy preguntarle al corredor si puede bajar la comisión.

Olvidé agregar que los dueños recibieron la casa como herencia. Habrá algún argumento ahí para pedir que bajen aún más el precio?

Kumeku · 17 Abr 2024

- ve cuanto tiempo lleva a la venta, y los precios del sector, eso es lo único que puede motivar a que bajen el precio. Como es herencia van a querer liquidar rápido por que es un cacho coordinador con todos, quizá por eso bajaron un 8% luego de que tu oferta.
- si cotiza en todos los bancos, aunque no seas cliente. Ni si quiera tienes que ir se puede hacer por Internet.
-si la vas a demoler, te van a pedir un arquitecto y todo el papeleo de DOM.
-puedes pedir rebaja en eso, un 2% es lo normal.
-Claro que te lo vas a cuestionar, es plata que uno junta en años. Incluso busca más opciones, si planeas invertirla o quieres gastarla.
- lo de demoler y negocio me hace ruido por que es un capital alto y mucho papeleo, mi viejo hizo algo así pero quedo corto y termino vendiendo para liquidar los prestamos, salio "ganando" como un 2-3%(en 4 años) , ganaba más en un dap

.

NEZAH00 · 17 Abr 2024

Puedes ofertar con la aprobación del banco solamente, no firmes compra venta sin tener la tasación del banco porque probablemente si está vieja la tasen en mucho menos de lo que piden y te prestarán el 80% de eso, lo que te dejará con un saldo que deberás aumentar en el pie.

Otro punto es que si la compras con hipotecario, el banco no te autorizará a modificar, ampliar o demoler la casa. Debes pagar el crédito antes de poder hacerlo, así que no te emociones con modificaciones que no te autorizarán después. Solo puedes remodelar estéticamente y reparar espacios ya construidos, no modificar nada estructural.

Y los corredores pueden cobrar lo que quieran, de hecho ni boleta de honorarios te darán. Pregunta eso, te aseguro te dirán que no emiten.

pp0l · 17 Abr 2024

mumo24 dijo:
La gracia de comprar con hipotecario es que el banco se asegurará que esté todo en regla, harán la tasación, verificarán traspasos, etc etc.

El % que cobre el corredor depende del documento que hayas firmado con él antes de la visita, si aceptaste 3% ya fue.

Si fuese mi caso, yo trataría de ver el costo del hipotecario y mi costo de oportunidad de dejar de tener la plata disponible (hoy en qué la estás usando por ej?), y según eso ver cuanto pie y a cuántos años sacar el crédito

Saludos

Pienso que me conviene comprar a través de un banco, así me ahorro los dolores de cabeza de tener que analizar la documentación y todo lo demás yo mismo o tener que buscar y contratar un abogado. Pero lo que no cacho es, si pido un c. hipotecario, puedo decir en algún momento que me arrepentí porque el precio es muy alto para lo que es la casa y/o porque tiene algún otro problema? De ser así, en qué punto, y cuáles son las consecuencias?

Jaimic0 dijo:
1. si el trato no está cerrado obvio que puedes ofrecer menos, a lo mas te van a decir que no.
2, lo mejor es que cotices en varios bcos, ya que las condiciones de crédito aveces no son las mismas para cada persona.
3. a un tasador, arquitecto constructor, mandame un msj, para ver si te puedo ayudar.
4. Eso igual se puede conversar, aunque ya un 3% es como mucho. ahora no hay nadie que regule eso, por lo tanto si ellos te cobran 3 y de ahi no se mueven es dificil sacarse ese cacho.
5. Eso va a depender del estudio que hiciste para comprar.

El trato no está cerrado, y por lo mismo el tema es la conveniencia de ofrecer un precio mucho menor al inicial versus la conveniencia de comprar de inmediato para evitar perder la oportunidad...
No he hecho "estudio" formal, no tengo idea qué implica eso ni como hacerlo o a quién pedirlo, pero he estado siguiendo precios desde mucho tiempo y todo ha subido muchísimo... He visto muchos avisos de casas en la zona, y casi todas siguen estando caras... Las más baratas son las que están irregulares, y aún así las venden a más de 1000UF!

Kumeku dijo:
- ve cuanto tiempo lleva a la venta, y los precios del sector, eso es lo único que puede motivar a que bajen el precio. Como es herencia van a querer liquidar rápido por que es un cacho coordinador con todos, quizá por eso bajaron un 8% luego de que tu oferta.
- si cotiza en todos los bancos, aunque no seas cliente. Ni si quiera tienes que ir se puede hacer por Internet.
-si la vas a demoler, te van a pedir un arquitecto y todo el papeleo de DOM.
-puedes pedir rebaja en eso, un 2% es lo normal.
-Claro que te lo vas a cuestionar, es plata que uno junta en años. Incluso busca más opciones, si planeas invertirla o quieres gastarla.
- lo de demoler y negocio me hace ruido por que es un capital alto y mucho papeleo, mi viejo hizo algo así pero quedo corto y termino vendiendo para liquidar los prestamos, salio "ganando" como un 2-3%(en 4 años) , ganaba más en un dap .

Las cotizaciones se hacen necesariamente con ejecutivos o basta con simular? He simulado en varias partes, y todos son mucho más caros de lo que me ofrece bancoestado. Hay una calculadora de la CMF y confirma eso, aunque me da una tasa mayor (soy cliente del banco).
Lo de los gastos de un potencial negocio (construcción, etc.) no lo había pensado así. Voy a tener que buscar info y hacer cálculos, porque no tengo idea cuánto terminaría gastando en lo que pienso hacer, pero desde ya asumo que sería bastante plata. Pero eso sería una idea a largo plazo, y nada terriblemente grande. Mi idea es vivir ahí y poner una empresa familiar.
Estuve buscando info y caché que extendieron la ley del mono hasta fines de 2025. No es muy largo el plazo

NEZAH00 dijo:
Puedes ofertar con la aprobación del banco solamente, no firmes compra venta sin tener la tasación del banco porque probablemente si está vieja la tasen en mucho menos de lo que piden y te prestarán el 80% de eso, lo que te dejará con un saldo que deberás aumentar en el pie.

Otro punto es que si la compras con hipotecario, el banco no te autorizará a modificar, ampliar o demoler la casa. Debes pagar el crédito antes de poder hacerlo, así que no te emociones con modificaciones que no te autorizarán después. Solo puedes remodelar estéticamente y reparar espacios ya construidos, no modificar nada estructural.

Y los corredores pueden cobrar lo que quieran, de hecho ni boleta de honorarios te darán. Pregunta eso, te aseguro te dirán que no emiten.

Gracias por el dato de los hipotecarios y las modificaciones. Eso no lo sabía, y echaría por tierra mi idea de comprar a cualquier precio, porque podría prepagar el crédito a futuro, pero no quiero quedar corto de plata, lo que implicaría que tendría que esperar mucho tiempo para empezar mi proyecto de negocio.

pp0l · 17 Abr 2024

Si tuvieran la plata, ¿pagarían 100 millones por una casa vieja en un terreno de 500m2 en el litoral central, ubicada cerca de la avenida principal pero lejos del centro de la comuna? No he pensado el negocio, pero en la zona falta de todo. No hay panaderías ni kioscos ni nada. Hay un supermercado cerca, pero incluso ese tiene poco stock.

Kumeku · 17 Abr 2024

pp0l dijo:
Si tuvieran la plata, ¿pagarían 100 millones por una casa vieja en un terreno de 500m2 en el litoral central, ubicada cerca de la avenida principal pero lejos del centro de la comuna? No he pensado el negocio, pero en la zona falta de todo. No hay panaderías ni kioscos ni nada. Hay un supermercado cerca, pero incluso ese tiene poco stock.

Si te gusta el sector esta bien.
Yo soy más de campo, con 100m compro 1 hectaria (50-60m), construcción básica (20-30m) y el resto para producción

.

También me gustaría un negocio, una pizzeria jaja, creo que algo se arma con 100m.

Pero depende de tu estilo de vida, conocimiento y ingresos.

noir · 17 Abr 2024

Si el ctm del corredor quiere el 3% que se lo gane?

pp0l dijo:
Si tuvieran la plata, ¿pagarían 100 millones por una casa vieja en un terreno de 500m2 en el litoral central, ubicada cerca de la avenida principal pero lejos del centro de la comuna? No he pensado el negocio, pero en la zona falta de todo. No hay panaderías ni kioscos ni nada. Hay un supermercado cerca, pero incluso ese tiene poco stock.

Puede el negocio funcionar en temporada baja y resistir ña delincuencia local + la importada? Qué tan corrupta es la muni, debes mojarlos para poner a andar wl negocio? Quién lo va a trabajar? Cuando un chino de 5000 m2 se instale a pérdida, vas a poder competir?

NEZAH00 · 17 Abr 2024

pp0l dijo:
Si tuvieran la plata, ¿pagarían 100 millones por una casa vieja en un terreno de 500m2 en el litoral central, ubicada cerca de la avenida principal pero lejos del centro de la comuna? No he pensado el negocio, pero en la zona falta de todo. No hay panaderías ni kioscos ni nada. Hay un supermercado cerca, pero incluso ese tiene poco stock.

si el plan regulador te deja lotear en sitios de 120 m2, sería un buen negocio. Si no quieres lotear, podría ser un stripcenter o algo así, pero esa inversión es muy grande.

pp0l · 17 Abr 2024

Kumeku dijo:
Si te gusta el sector esta bien.
Yo soy más de campo, con 100m compro 1 hectaria (50-60m), construcción básica (20-30m) y el resto para producción .

También me gustaría un negocio, una pizzeria jaja, creo que algo se arma con 100m.

Pero depende de tu estilo de vida, conocimiento y ingresos.

En este caso partiría solo teniendo la casa... Ya más adelante tendŕia que construir algo.

noir dijo:
Si el ctm del corredor quiere el 3% que se lo gane?

Puede el negocio funcionar en temporada baja y resistir ña delincuencia local + la importada? Qué tan corrupta es la muni, debes mojarlos para poner a andar wl negocio? Quién lo va a trabajar? Cuando un chino de 5000 m2 se instale a pérdida, vas a poder competir?

Honestamente no tengo idea de qué se supone que hacen los corredores. En general parecen ser gente que no sabe mucho de nada y que esperan que la plata les llegue a las manos por sacar un par de papeles y llamar por teléfono. Al final son más una molestia que una ayuda... Aunque eso visto desde el punto de vista del comprador.
Uff, honestamente no tengo idea de todo eso. Acá no hay mucha delincuencia ni es violenta como en santiago, pero sí hay sectores muy malos y muchos narcos se vinieron en la última década...
La verdad es que no tengo idea de qué tan corrupta es la muni. Supongo que bastante, considerando todo lo que gastan en tonterías y lo que dejan hacer a empresas y gente foránea, que terminan perjudicando a los vecinos.

NEZAH00 dijo:
si el plan regulador te deja lotear en sitios de 120 m2, sería un buen negocio. Si no quieres lotear, podría ser un stripcenter o algo así, pero esa inversión es muy grande.

El plan regulador dice mínimo 400m2 para la zona de la casa, y lo quieren cambiar a 300, así que no podría lotear

Strip center no creo que sea un buen negocio. Es cerca de la avenida principal pero no en ella, y acá en general esos negocios fallan, yo creo.

pp0l · 17 Abr 2024

Agregué un detalle importante: la casa NO TIENE ALCANTARILLADO, y por lo mismo, tampoco está pavimentada la calle exterior.
Al parecer hay un pre-proyecto de urbanización, pero no tengo más detalles.

EmONer · 17 Abr 2024

pp0l dijo:
Agregué un detalle importante: la casa NO TIENE ALCANTARILLADO, y por lo mismo, tampoco está pavimentada la calle exterior.
Al parecer hay un pre-proyecto de urbanización, pero no tengo más detalles.

Podrías ir a ver al DOM si tienen algun proyecto de pavimentar en algun momento.
También puedes aprovechar de pedir el certificado de uso de suelo.

NEZAH00 · 17 Abr 2024

pp0l dijo:
Agregué un detalle importante: la casa NO TIENE ALCANTARILLADO, y por lo mismo, tampoco está pavimentada la calle exterior.
Al parecer hay un pre-proyecto de urbanización, pero no tengo más detalles.

Nicagando te dan el hipotecario entonces, los bancos están súper estrictos

pp0l · 17 Abr 2024

NEZAH00 dijo:
Nicagando te dan el hipotecario entonces, los bancos están súper estrictos

Más allá de eso, ¿crees que sea la falta de alcantarillado y el hecho de que probablemente me rechacen un hipotecario sean argumentos para seguir bajando el precio de la casa?

Kumeku · 17 Abr 2024

pp0l dijo:
Más allá de eso, ¿crees que sea la falta de alcantarillado y el hecho de que probablemente me rechacen un hipotecario sean argumentos para seguir bajando el precio de la casa?

No tienes que argumentar nada, entre más hables más motivos les das de mantener el precio.
Si realmente crees que es una oportunidad compra, si quieres que bajen el precio espera unas semanas.

pp0l · 17 Abr 2024

Kumeku dijo:
No tienes que argumentar nada, entre más hables más motivos les das de mantener el precio.
Si realmente crees que es una oportunidad compra, si quieres que bajen el precio espera unas semanas.

Ya bajaron el precio, y ya confirmé al corredor y en teoría también a los dueños, de palabra, que quiero la casa. El tema es que quiero tener la seguridad de que 1) vale la pena y 2) que la puedo comprar al precio que ofrecí. Sobre lo primero, necesito alguien a quien preguntar, porque yo solo veo un montón de casas caras y no tengo idea del tema, y sobre lo segundo, si me dices que un hipotecario podría ser rechazado, no quiero terminar pagando una multa por tener que desistir a la promesa de compraventa, y mo cacho si esa promesa se firma antes o después de pedir el crédito.
Me acordé recién que el corredor dijo que llevaban 2 años vendiéndola

Javieer · 17 Abr 2024

Buscale todas las falencias que tiene la propiedad y pides rebaja. Tienes todas las de ganar, sobretodo si en 2 años no se ha vendido. El tema del alcantarillado igual es un problema a la larga

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